共享财富全面学透房地产行业各阶段税费

房地产行业是涉税最多的行业，随着地价不断上涨、销售价格受严格监管，行业整体利润率下行，税费成本越来越受到开发商的重视。对于房地产行业的财务和投资人员，税务知识是必备知识之一。让我们开启税务知识学习征程吧！

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房地产行业涉及税费的主要有12种（10税2费），具体包括：

契税、耕地占用税、城镇土地使用税、印花税、增值税、附加税费（城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）、土地增值税、企业所得税、个人所得税及房产税。一般的房地产项目，从拿地到最终销售完成或持有运营，整个过程中，主要涉及以下五个阶段，各阶段涉及税费略有不同，具体如下：

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接下来会详细分析这12种税费，以帮助大家对房地产行业的税费有更全面和清晰的认知。这篇文章先介绍契税、耕地占用税、城镇土地使用税、印花税。增值税、土地增值税和企业所得税是房地产开发企业税负最高的三大税种，将在下一篇文章会详细分析。

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一、契税

1.定义契税是指不动产(土地、房屋)产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。即土地、房屋产权未发生转移的，不征收契税。2.纳税人在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。3.征税范围契税的征税范围包括以下五项内容：（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让；（3）房屋买卖；（4）房屋赠与；（5）房屋交换。4.税率（一次性缴纳）契税采用比例税率，并实行3%-5%的幅度税率。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照该地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。5.计税依据契税的计税依据为不动产的价格。不同方式取得的土地使用权，其契税计税依据应区分不同情况处理。（1）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、征地管理费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可按照评估价格或土地基准地价确定。【注】：三旧改造项目允许协议出让，协议出让的成交价格包括承受者应支付的货币、实物等经济利益，因此，除了土地出让金要缴纳契税，拆迁补偿费以及还迁物业视同销售金额，均要缴纳契税。（2）以竞价方式出让的，其契税计税价格为竞价的成交价格。成交价格包括土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用。【注】：城市基础设施配套费是否作为契税缴纳依据，各地在执行过程中口径不一。一般而言，城市基础设施配套费若在《土地出让合同》明确列明具体价格时，可作为契税缴纳依据；若《土地出让合同》只列明了土地成交价款，并未列明城市基础设施配套费，则不应当作为契税缴纳依据。因此，在实务过程中，须充分与主管税务机关进行沟通确认，进行合同条款设计。（3）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。其他出让费用包括土地管理费、土地登记费等。

6.计算公式

应纳税额=计税依据×适用税率7.计算示例Z市的契税税率为3%，国有土地使用权出让的成交价格为100,000万元，则契税=100,000万元×3%=3,000万元。8.征收管理纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的税收征收机关办理纳税申报，并在税收征收机关核定的期限内缴纳税款。

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二、耕地占用税

1.定义耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人征收的税。即不涉及占用耕地的项目不征收耕地占用税。2.纳税人在境内占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人。3.征税范围耕地占用税的征税范围包括纳税人为建房或从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有的耕地。4.税率（一次性缴纳）耕地占用税采用地区差别定额税率，定额税率以县为单位，按各地区人均占有耕地面积的多少和经济发展情况，规定高低不同的耕地占用税适用税率，税率区间为每平方米5元-50元。5.计税依据耕地占用税以纳税人占用耕地的面积为计税依据，以平方米为计量单位。6.计算公式应纳税额=实际占用耕地面积（平方米）×适用定额税率7.计算示例Z地区的耕地占用税税额为20元/平方米,A地产开发企业占用耕地为10万平方米，则耕地占用税=20元/平方米×10万平方米=200万元。8.征收管理（1）耕地占用税由地方税务机关负责征收。土地管理部门在通知单位或者个人办理占用耕地手续时，应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关；（2）经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到国土资源管理部门办理占用农用地手续通知的当天；在办理占用耕地手续时一次性征收；（3）未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人实际占用耕地的当天，在这种情形下，企业须注意滞纳金；（4）纳税人改变原占地用途、不再属于减免税情形的，耕地占用税纳税义务发生时间为改变用途的当天。

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三、城镇土地使用税

1.定义城镇土地使用税是指国家在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。只要占用和使用土地就要缴纳城镇土地使用税。2.纳税人（1）拥有土地使用权的单位和个人是纳税人；（2）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人；（3）土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；（4）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。3.征税范围城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有、集体所有的土地。4.税率城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率，即采用有幅度的差别税额。按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。城镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下：（1）大城市1.5元-30元;（2）中等城市1.2元-24元;（3）小城市0.9元-18元;（4）县城、建制镇、工矿区0.6元-12元。5.计税依据城镇土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据。6.计算公式应纳税额=土地的实际占用面积×适用单位税额7.计算示例Z市的城镇土地使用税为6元/平方米，某地产开发企业占用土地面积为10万平方米，则城镇土地使用税=6元/平方米×10万平方米=60万元。【注】：（1）房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务截止时间为商品房出售双方签订销售合同生效的当月末，按房屋销售相应比例核减应税土地面积。（2）城镇土地使用税按年计算，于每年5月和11月分两次缴纳，每次纳税期限为一个月。（3）在《土地出让合同》中务必约定交付土地的时间，否则就会从签订合同日次月起缴纳城镇土地使用税；（4）实务中未签订合同，开发商先占有土地进行前期开发，是具有节税效果的做法；（5）地下建筑物取得地下土地使用权证的，按照地下土地使用权证土地面积计算缴纳土地使用税；未取得土地使用权证或土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

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四、印花税

1.定义印花税是对经济活动和经济交往中订立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。2.纳税人在中华人民共和国境内书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人，具体包括：（1）立合同人；（2）立据人；（3）立账簿人；（4）领受人；（5）使用人。3.征税范围现行印花税只对印花税条例列举的凭证征税，具体包括以下五类：（1）购销、加工承揽、建设工程勘查设计、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；（2）产权转移书据（是在产权的买卖、交换、继承、赠与、分割等产权主体变更过程中，由产权出让人与受让人之间所订立的民事法律文书）；（3）营业账簿；（4）房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证、许可证照；（5）经财政部确定征税的其它凭证。【注】：由于现行印花税只对印花税条例列举的凭证征税，因此不在上述列举范畴的凭证不用缴纳印花税。4.税率（一次性缴纳）印花税的税率采用比例税率和定额税率2种形式，比例税率适用税率为0.3‰、0.5‰、1‰，定额税率适用税率为5元/件。一般而言，房地产开发企业从企业设立到最终销售完成或持有运营，整个过程中，主要以下五个阶段涉及缴纳印花税：（1）企业设立阶段企业需建立会计账簿，需要按照税法规定贴花。根据目前最新的印花税规定，自2018年5月1日起，对按0.5‰税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花5元的其他账簿免征印花税。（2）企业拿地阶段须签订土地使用权出让或转让合同，税率为0.5‰。（3）企业开发建设阶段需要签订各类合同，如建筑安装工程承包合同、货物运输合同、建筑工程勘察设计合同等，不同合同对应的印花税税率不同。【注】：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，购销合同的计税依据为合同上载明的“购销金额”。如果购销合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；如果购销合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据；如果购销合同所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。因此，合同中订立的不含税价格可以少缴纳税款部分的印花税。（4）销售阶段须签订商品房销售合同，税率为0.5‰。（5）持有运营阶段须签订房屋租赁合同，税率为1‰。印花税税目税率

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5.计税依据印花税以应纳税凭证所记载的金额、费用、收入额和凭证的件数为计税依据，按照适用税率或者税额标准计算应纳税额。6.计算公式应纳税额=应纳税凭证记载的金额（费用、收入额）×适用税率（0.3‰、0.5‰、1‰）应纳数额=应纳税凭证的件数×适用税额标准（5元/件）7.计算示例Z市的某房地产开发企业以100,000万元的价格取得某地块，则印花税=100,000万元×0.5‰=50万元。上面已经全面介绍了契税、耕地占用税、城镇土地使用税、印花税。

接下来主要介绍房地产行业最重要的税种之一——增值税，以及附加税费。

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一、增值税

1.定义

增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。

增值税实行价外税，由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。

2.纳税人

在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人。

3.征税范围

（1）一般范围

在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物。

（2）特殊行为

房地产开发商对被拆迁方的实物补偿，应当视同销售，依法缴纳增值税。

根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）第十四条第二款“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：……

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。……”

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4.税率及征收率

（1）税率

当前，增值税一般纳税人适用的税率有：13%、9%、6%、0%等。

增值税税率

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（2）征收率

增值税一般纳税人采用简易征收办法和小规模纳税人发生应税行为时适用征收率。

增值税征收率

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【注】：（1）一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更；

（2）适用简易计税方法，不得抵扣进项税额；

（3）纳税人选择简易征收办法计算缴纳增值税的需要到主管税务机关办理备案。5.计税依据

以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据。

6.计算公式

（1）一般纳税人

①适用一般计税方法

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额=（当期全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+税率）×税率-当期进项税额

②适用简易计税方法

简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。

应纳税额=当期销售额（不含税）×征收率=当期销售额（含税）÷（1+征收率）×征收率

（2）小规模纳税人

应纳税额=当期销售额（不含税）×征收率=当期销售额（含税）÷（1+征收率）×征收率

7.预征管理

根据财税[2016]36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第八款的规定：“房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。”

按照计税方法的选择，对取得预收款按照如下公式计算：

（1）适用一般计税方法

预缴税款=预收款÷(1+适用税率)×3%

（2）适用简易计税方法

预缴税款=预收款÷(1+征收率)×3%

采用一般计税方法计算预缴收入时，适用税率为9%；采用简易计税方法计算时，征收率为5%。

8.纳税义务发生时间

（1）一般当月（当季度）收到预收款时预缴增值税共享财富，但通常在实操的税务申报工作中，当月的预售房款通常会在次月进行税金申报。

（2）待开取发票或产权发生转移时（一般交付时），再清缴应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。

（3）如果发现应缴增值税总额小于预缴的增值税额度，此时清缴额度为0。

9.计算步骤

（1）判断项目公司是小规模纳税人还是一般纳税人

小规模纳税人年应税销售额≤500万元，年应税销售额超过500万元就属于一般纳税人，因此，房地产企业基本都是一般纳税人。

（2）判断是新项目还是老项目

房地产老项目包括以下两种情况：①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；②《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

“新老项目”其实是对营改增前后项目类型进行划分，以2016年5月1日作为分界点，2016年5月1日之前的是老项目，之后的是新项目。

（3）选择计税方法，计算增值税

老项目可以选择用简易计税方法(以前营业税的算法)，也可以选择用一般计税方法（营改增以后的算法），新项目只能用一般计税方法。

房地产开发项目适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

1）简易计税方法

增值税=当期销售额（不含税）×征收率=当期销售额（含税）÷1.05×0.05

2）一般计税方法

①计算当期全部价款和价外费用

增值税的销售额为纳税人销售货物或提供应税劳务向购买方取得的全部价款和价外费用。

价外费用是指价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金(延期付款利息)、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫款项以及其他性质的价外费用。

房地产开发商对被拆迁方的实物补偿，应当视同销售，视同销售的应税收入按照视同销售的相关规定。

房地产开发商对被拆迁方的实物补偿，应当视同销售，销售额按《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）第四十四条规定确定：

“纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）。成本利润率由国家税务总局确定。”

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②计算当期允许扣除的土地价款

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

也就是把土地价款按照可售面积分摊到当期

按照增值税凭票抵扣的原则，土地出让金并无增值税专票，没有相应的进项税可以抵扣，然而土地出让金在房地产开发成本中所占比重非常大，所以在财税2016年36号文中对此做了专项规定，允许土地出让金在计算销项税时进行扣除。

允许扣除的土地价款包括能够提供省级财政票据的土地价款和能够提供证明材料的拆迁补偿费用。

《暂行办法》中规定计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应该当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。即土地价款只有给政府交纳的土地款可以抵扣，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。

根据《财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税（2016）140号）第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

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契税、印花税及市政配套费不允许扣除增值税。

③选择适用税率

销售不动产适用税率是9%。

④计算当期销项税额

当期销项税额=（当期全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）×适用税率=（当期全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）×9%

即相当于按销项税率视为土地成本的虚拟进项税率。

⑤计算当期进项税额

当期进项税额=有进项的成本或费用÷（1+进项税适用税率）×进项税适用税率×增值税专票取得率

其中，能够收取到增值税专票并进行进项税抵扣的成本或费用，包括开发成本、营销和管理费用，但不包括财务费用。

【注】：1、开发成本中细项成本涉及科目较多，包括费用类、成本类、材料类等，不同类别的科目进项税率不同，常见的税率有13%、9%和6%；管理费与营销费的税率基本为6%。

2、在实际操作中，增值税专票取得率并非100%, 因为只有部分成本和费用可以开出了增值税专票，这个比例各公司不一样。

3、根据营改增36号文，贷款服务产生的财务费用无法开具增值税专票，可开具增值税普票，因此，财务费用不能抵扣增值税。

⑥计算当期增值税

当期增值税=当期销项税额-当期进项税额

⑦预缴增值税

预缴增值税=预收款÷(1+适用税率)×3%

=预收款÷(1+9%)×3%

⑧应补缴增值税

应补缴增值税=当期增值税-预缴增值税

10.计算示例

某房地产开发商某项目某月销售额53,600万元（含税价格），可计入当期土地成本为10,000万元，可抵扣的进项税为2,600万元，适用一般计税方法，则应缴纳增值税为：

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+税率）×税率-当期进项税额=（53,600-10,000）÷（1+9%）×9%-2,600=1,000万元预缴增值税=预收款÷(1+适用税率)×3%=53,600÷（1+9%）×3%=1,475万元

应补缴增值税=当期增值税-预缴增值税

=1,000-1,475=-475

即应当补缴的税款为0,因为按照税法规定增值税是无法退税的，只能够留抵。

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二、附加税费

附加税费是增值税和消费税的影子，是以增值税和消费税的税额作为计算基数，包括城市维护建设税、教育费附加以及地方教育费附加，分别与增值税、消费税同时缴纳。增值税附加随着增值税一起预缴和清缴。1.城市维护建设税（1）定义城市维护建设税是以纳税人实际缴纳的流通转税额为计税依据征收的一种税。（2）纳税人城市维护建设税的纳税人是在征税范围内从事工商经营，缴纳“二税”（即增值税、消费税）的单位和个人。任何单位或个人，只要缴纳“二税”中的一种，就必须同时缴纳城市维护建设税。（3）征税范围城市维护建设税的征税范围包括城市、县城、建制镇以及税法规定征税的其他地区。（4）税率城市维护建设税实行分区域的差别比例税率，即按纳税人所在城市、县城或镇等不同的行政区域分别规定不同的比例税率。具体规定为：①纳税人所在地在市区的，税率为7%。这里称的“市”是指国务院批准市建制的城市，“市区”是指省人民政府批准的市辖区（含市郊）的区域范围。②纳税人所在地在县城、镇的税率为5%。这里所称的“县城、镇”是指省人民政府批准的县城、县属镇（区级镇），县城、县属镇的范围按县人民政府批准的城镇区域范围。③纳税人所在地不在市区、县城、县属镇的，税率为1%。纳税人在外地发生缴纳增值税、消费税、营业税的，按纳税发生地的适用税率计征城建税。（5）计税依据城市维护建设税是以纳税人实际缴纳的流通转税额为计税依据征收的一种税，纳税环节确定在纳税人缴纳的增值税、消费税的环节上，从商品生产到消费流转过程中只要发生增值税、消费税的当中一种税的纳税行为，就要以这种税为依据计算缴纳城市维护建设税。（6）计算公式应纳税额=（增值税+消费税）×适用税率（7%、5%、1%）2.教育费附加和地方教育费附加教育费附加及地方教育费附加，属于费，而不属于税。税和费不是一回事，费一般是地方财政票据，入地方国库，由地方政府调配，而税则是根据税种区别进入中央国库或地方国库。（1）纳费人凡缴纳增值税、消费税的单位和个人，均为教育费附加和地方教育费附加的纳费义务人。（2）征费范围征费范围同增值税、消费税的征收范围相同。（3）费率教育费附加费率为3%；地方教育费附加费率为2%。（4）计费依据以单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据。（5）计算公式应纳教育费附加=（增值税+消费税）× 3%应纳地方教育费附加=（增值税+消费税）×2%

关于房产税详细介绍请看下文：

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房产税

1.定义房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。2.纳税人房产税的纳税人，包括产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人等。具体情况如下：（1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；（2）产权出典的，由承典人纳税；（3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；（4）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税；（5）纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税；（6）产权属于集体所有制的，由实际使用人纳税。外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税。3.征税范围征收范围限于城镇的经营性房屋。房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产，但室内游泳池属于房产。城镇包括城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。即农村的或个人所有的非营业用的房产不征收房产税。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条：“下列房产免纳房产税：

（1）国家机关，人民团体，军队自用的房产；

（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

（3）宗教寺庙，公园，名胜古迹自用的房产；

（4）个人所有非营业用的房产；

（5）经财政部批准免税的其他房产。”

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4.税率房产税税率采用比例税率。（1）按照房产余值计征的，称为从价计征，年税率为1.2%；（2）按房产租金收入计征的，称为从租计征，年税率为12%。5.计税依据（1）从价计征：计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。【注】：房产原值，应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，主要有暖气，卫生，通风等。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。（2）从租计征（即房产出租的）：以房产租金收入为计税依据。6.计算公式（1）以房产原值为计税依据的应纳税额=房产原值×（1-扣除比例【10%-30%】）×税率（1.2%）（2）以房产租金收入为计税依据的应纳税额=房产租金收入（不含税）×税率(12%)（3）个人出租住房应纳税额=房产租金收入×4%7.计算示例某公司2011年以5,000万元购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2011年底改建完毕并对外营业。当地规定计算房产余值扣除比例为30%，2012年该会所应缴纳房产税为：应纳税额=（5,000+500-200+500）×（1-30%）×1.2%=48.72万元8.注意事项（1）对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。（2）若租赁合同约定有免租期，则免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。（3）纳税时间：一般自取得经营性房屋的次月开始缴纳，按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。接下来主要手把手教大家学会算土地增值税。

一、土地增值税定义

土地增值税定义

土地增值税，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

可见，土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。即，

（1）房地产出租、抵押、代建以及自建自用等土地使用权、房产产权未发生转让的行为不属于征税范围；

（2）继承、符合条件的赠与等无偿转让行为不属于征税范围；

（3）转让集体土地上的房屋所有权也不属于征税范围。

二、土地增值税计算公式

土地增值税计算公式

应纳税额=增值额×适用税率－法定扣除项目金额×速算扣除系数

（增值额=房地产转让收入-法定扣除项目金额）

【注】: “营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含税。因此，计算销售额时为不含税销售额，而扣除项目金额则全部都要去掉进项税。

土地增值税采用四级超率累进税率，具体如下：

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【注】:普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

三、

土地增值税预征管理

由于在房地产项目开发周期长，在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，采取先预征后清算的征管模式。

预征是指项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按照核定税率征收，各地税率略有差异。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款，即

土地增值税应预缴税款=（预收款-预缴的增值税）×预征率

【注】：预征率由各省市地税局规定，须区别普通住宅、非普通住宅和非住宅等不同类别。

四、

土地增值税清算管理

1、清算方式

根据《房地产开发企业土地增值税清算管理》（国税发[2006]187号）第一条的规定：“土地增值税的清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”

即，土地增值税按“分期分产品”进行清算。

“分期”即是以分期项目为单位清算；

“分产品”具体分为一分法、二分法和三分法，一分法即是所有业态一起清算，二分法是按住宅和其它分别清算，三分法是按普通住宅、非普通住宅和其他分别清算。

即，项目的土地增值税=∑每个分期的土地增值税

分期的土地增值税=∑当期不同分类的土地增值税=当期普通住宅的土地增值税+当期非普通住宅的土地增值税+当期其他的土地增值税（假设按三分法清算）

2、清算条件

（1）主动清算

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

（2）被动清算

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

3、清算时剩余的未转让房地产的处理

在土地增值税清算时对开发产品未全部出售，但已达到清算条件，被主管税务机关确定需要清算的，对剩余未转让的房地产，其待实现的收入不记入清算的收入总额，已实现的成本费用也应从总成本费用中剔除。

清算后销售或有偿转让时，应按规定进行土地增值税的纳税申报，收入按上述规定确认，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。税率和速算扣除系数适用清算时确定的税率和速算扣除系数。

五、

土地增值税计算步骤

1、预缴土地增值税

分别计算每一种类别物业须预缴的土地增值税：

土地增值税应预缴税款=（预收款-预缴的增值税）×预征率

2、应缴土地增值税

对于分期开发的项目，同时包含普通住宅、非普通住宅、非住宅等多种分类的，按先分期再分类（一分法、二分法和三分法）计算土地增值税。

即，先计算每一期某种分类的应缴土地增值税，再汇总每一期的，最后合计所有分期的。

应缴土地增值税=∑每个分期应缴的土地增值税=∑每期每类应缴的土地增值税

每一期第一分类的土地增值税按以下五大步骤计算：

（1）确认应税收入

房地产转让收入是指转让房地产取得的全部价款及其有关的经济收益，包括：货币收入、实物收入以及其他收入。

应税收入为不含税的收入，即应税收入=含税收入-销项税

【注】：计算销项税时，应税收入是否包含土地价款抵减的增值税额存在争议：① 一种观点认为不包含，即应税收入=含税收入-销项税=含税收入-含税收入÷（1+适用税率）×适用税率=含税收入÷（1+9%）② 一种观点认为包含，即应税收入=含税收入-销项税=含税收入-（含税收入-当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）×适用税率=含税收入÷（1+9%）+当期允许扣除的土地价款÷（1+9%）*9%本文示例以第2种方法计算土地增值税，即其应税收入应包含土地价款抵减的增值税额。

（2）确认法定扣除项目金额

法定扣除项目金额=（土地成本+开发成本【不含税】）×（1+5%【销售费用和管理费用】+5%【财务费用，提供金融机构证明的允许据实扣除】+20%【房地产开发企业可加计扣除】）+税金【增值税附加】

法定扣除项目包括以下五项：

①取得土地使用权所支付的金额

取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。

包括土地出让金、契税、拆迁补偿费、城市基础设施配套费及契税、城镇土地使用税等，不同地方也有认定的差别。

【注】：根据国税函[2010]220号文规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。因此，契税虽然在计算增值税的时候不能抵扣，但是在计算土地增值税的时候则可以抵扣。

②房地产开发成本

即大建安，凡涉及增值税的成本均为不含税成本。

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施配套费、公共配套设施费、开发间接费用等。

③ 房地产开发费用

房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条（一）（二）项规定（取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本）计算的金额之和的5％以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条（一）（二）项规定（取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本）计算的金额之和的10％以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

即，开发费用=财务费用【据实扣除】+（土地成本+开发成本）×5%

或开发费用=（土地成本+开发成本）×10%。

④ 与转让房地产有关的税金

一般而言，与转让房地产有关的税金是指增值税附加，即城市建设维护税+教育费附加+地方教育附加。

⑤财政部规定的其他扣除项目

对从事房地产开发的纳税人可按①②项计算的金额之和，加计20％的扣除。

（3）计算增值额

增值额=收入（不含税）-法定扣除项目金额（扣除进项税）

（4）计算增值率

增值率=增值额÷法定扣除项目金额（扣除进项税）

（5）确认税率，计算应纳税额

①增值率≦50％

土地增值税税额=增值额×30％

②50％＜增值率≦100％

土地增值税税额＝增值额×40％－法定扣除项目金额×5％

③100％＜增值率≦200％

土地增值税税额=增值额×50％－法定扣除项目金额×15％

⑤ 增值率＞200％

土地增值税税额=增值额×60％－法定扣除项目金额×35％

3、清缴土地增值税

清缴土地增值税=应缴土地增值税-预缴土地增值税

如果应缴土地增值税少于预缴土地增值税，则可以申请退税。

土地增值税测算表

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六、

土地增值税计算示例

某市房地产开发企业将其开发的住宅楼盘销售，共取得销售收入38,700万元。企业为开发该项目支付土地出让金6,000万元，土地契税180万元，含税开发成本为15,000万元，进项税1,100万元。项目分一期开发，按普通住宅和非普通住宅“两分法”清算，预征率为普通住宅2.5%、非普通住宅为3%，项目住宅为非普通住宅，则其应纳税额为：

由于按普通住宅和非普通住宅“两分法”清算且项目住宅为非普通住宅，因此项目可以按整体清算计算土地增值税。

1、计算预缴土地增值税

不含税收入=销售收入（含税）-销项税=销售收入-（销售收入-允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）×适用税率

=38,700-（38,700-6,000）÷（1+9%）×9%=36,000万元

土地增值税应预缴税款=预收款（不含税）×预征率= 36,000*3%=1,080万元

2、计算应缴土地增值税

（1）确认应税收入

应税收入=不含税收入=36,000万元

（2）确认法定扣除项目金额

增值税=销项税-进项税

=2,700-1,100=1,600万元

税金=增值税附加=增值税×12%